七月 商业模式

7月23日 房地产公司是鸡，项目是蛋

如果说房地产公司是鸡的话，那项目只不过是蛋而已。我认为，随着市场的成熟和竞争的日趋激烈，万通不应当将目光仅仅停留在蛋上，而应当花更大力气培养和调理会下蛋的鸡。

大部分房地产公司的领导都会做项目，但不会做公司，公司成为老板的附属，外人看不见公司，只看见项目和老板。一般房地产公司做三个项目，老板就没法睡觉了。做项目和做公司是两套功夫，就好比会打铁和会经营钢铁公司是两回事。

——摘自冯仑2002年新年献词《羞答答的玫瑰静悄十肖地开》

背景分析

1998年以来，房地产渐成我国经济增长的亮点，一派荣景。但在一片喧嚣中，人们听到、看到的更多的是房子，讲到最多的是项目。国内房地产公司大多处在项目管理阶段，它们的项目值钱，但它们的公司不值钱。

万科能迅速成长到今天，很重要的一个原因是上市以后迅速建立了一套制度，现在的万科是公司推动项目，而不是老板推动项目。万科在全国同时做100多个项目，王石还能满世界“玩”。

究其原因，万科是在办公司，在办房地产公司。只有会办公司，才能持续发展。所以，万通要赶上万科，关键不在于万通某一个概念或者某一栋房子比万科卖得好，而在于万通要在制度层面缩小与万科的差距，所以冯仑对自己相当不满意，他觉得恐怕要到5年甚至10年以后，才能接近万科现在的状况。

行动指南

任何一家房地产企业在生存和发展中如果不能完成由“做项目”到“办公司”的本质转变，最终肯定会失败。做项目只需要做好一个产品的买卖就可以，而“办公司”则意味着要处理好商业模式、治理结构、战略导向、产品研发、人力资源等一系列问题。